不動産会社設立の流れ

不動産業は信用や節税対策などを考慮し、起業当初から会社を設立し法人形態をとることも多い業界です。不動産会社を設立する場合、必要な諸手続きは主に以下のように進むことになります。

事業の計画を立てる

既に不動産会社などで不動産業に携わった経験がある方がほとんどだと思いますので、その経験等を元に、まずは立ち上げる事業の計画を練ることになります。特に経済面（資金面）が重要になりますので、何に経費がかかり、どれだけの収益が見込めるか、できるだけ具体的に書き出していきます。

もし手持ち資金に不安があるときは、日本政策金融公庫などから金利の低い融資を受けられないかも検討しておくほうがよいでしょう。具体的な融資申請などは会社設立後となる場合がほとんどですが、この時点で一度、相談しておくと不安が多少払拭されることも多いようです。

どれだけの資金が必要となるかは、そのまま会社の資本金としていくら用意したらよいかに影響を与えます。

不動産会社の基本的な事項を決める

会社を設立するためには、その会社の基本的な事項を決めなければなりません。例えば、以下のような項目は早めに考えておきましょう。

1. 会社の法人形態をどうするか
2. 会社の名称（商号）を何にするか
3. 誰と会社を経営するか
4. 会社の事業目的は何にするか
5. 会社の事業年度はいつからいつまでか
6. 会社の本店をどこに設置するか
7. 専任の宅地建物取引士を誰にするか

１．会社の法人形態をどうするか

営利目的の法人を設立するとき、そのほとんどは株式会社の形態をとります。もっとも、近年は合同会社という新たな法人形態も選択できるようになりましたので、自分に合った形態がどちらか確認しておきましょう。

合同会社は株式会社と比較して、設立自体にかかるコストを抑えることができます。その反面、所有と経営が分離していないことがデメリットとして働く場面も考えられるため、起業時においてはどちらかといえば、１人または家族と起業するときに向いた法人形態といえるかもしれません。

２．会社の名称を何にするか

既に思い入れのある名称などを決めていれば、それを会社名に使うことになります。株式会社を設立するなら、名称の前か後に「株式会社」を付けることになります。

会社名は有名会社と類似したものや、近隣地域で既に使用されているもの、インターネット上で幅広く検索結果に表示されるものなどは、後日様々な問題が生じることが多いため使わないようにします。

また、文字として見ずとも電話など音声だけて伝えやすい社名にしておくほうが、営業開始後に面倒が少ないです。

３．誰と会社を経営するのか

不動産業者さんの場合、独立して１人で会社を設立するというケースも多々あります。また友人、知人等と２名、３名で起業するケースもよく見受けられます。

１人だけで起業するなら、１人社長の会社を作って決断はすべて自分が下していくことになるため問題は少ないのですが、複数人で起業する際（特に同期社員と同時期に退社して起業するとき）は、権限を平等にしてしまうと後日、最終決定が下せない状況（デッドロック）を生んでしまいかねません。

複数人で起業するときは、誰が出資者（つまり最終的な決定権を持つ人）となり、誰が実際に会社を動かしていくのか（つまり代表取締役など役員となるのか）、あらかじめ十分話し合っておくほうがよいでしょう。

４．会社の事業目的を何にするか

会社を設立したら、定款（会社の根本規則）の事業目的に記載した事業を行っていくことになります。不動産会社であればもちろん、メインは不動産業ということになりますので、賃貸や媒介、不動産管理など、行う予定のある目的をピックアップしていきます。

設立する会社で不動産業以外の事業も取り扱う予定なら、その事業も合わせてピックアップします。

近い将来に予定される事業ではなく、もしかしたら行うかもしれない事業まで事業目的に万遍なく記載している会社もあります。が、起業当初は取引先開拓や銀行口座開設、融資申請などで登記簿（事業目的が記載される）を相手先に提出する場面も多いので、あまり多く列挙しすぎると、本当に不動産業を行う会社なのか疑問に思われる可能性もなくはありません。

５．会社の事業年度はいつからいつまでか

会社は１事業年度終了後、決算書を作成して税務署等へ申告しなければなりません。この事業年度は何月何日から何月何日までと決めることができますが、税金や決算申告、場合によっては宅建業免許等の許認可にもかかわってくるため、あまり安易に決めてしまうと後日面倒や余計な出費がかさむことになりかねません。

たとえば、４月から事業を始める会社を立ち上げるとき、その会社の事業年度を４月１日から３月３１日と定めて３月中に設立してしまうと、設立から一月を待たずに最初の事業年度が終了してしまい、第一期の決算申告を行わなければならなくなります。

６．会社の本店をどこに設置するか

設立する会社の本店をどこにするかも、予め決めておかなければならない事項です。不動産業の場合、営業するための宅建業免許に行政において、本店がどこであるかは大きな影響が出てきます。

安易に自宅やレンタルオフィスを本店として設立してしまったことによって、設立後の宅建業免許の取得が相当困難になることも考えられますので、本店を決める際は、前倒して宅建業免許における本店の要件等を十分確認してください。

 ７．専任の宅地建物取引士を誰にするか

これは６の本店所在地と同様、言ってしまえば宅建業免許の要件を備えるかどうかの確認です。不動産業を営む事務所には、最低でも１名の専任の宅地建物取引士を設置する必要がありますから、宅地建物取引士の資格を有する人（たいていの場合、社長兼専任の宅地建物取引士をとりますが）を役員や従業員に含めるように設定します。

 不動産会社の設立手続き

会社の基本事項を決定したら、具体的な設立手続きに入ります。この際、出資者や設立後の会社役員となる人は、書類に実印で押印しますので、もし実印を作成していなかったり、転居などで現在の住所地で登録していない場合などは、予め実印の作成と役所への登録をして、印鑑証明書を２，３通取得しておきます。

設立手続きはご自身で進めることもできますが、司法書士や行政書士、税理士などに起業相談を行った際、不動産会社設立の手続き代行を頼む方法もあります。

予め法務局で必要書類や類似商号を確認する

設立後半の法務局での登記申請内容が、前半の定款内容に関わってくるため、ご自身で設立される場合には、まず最初に全体的な必要書類などを調べ、法務局で疑問点を相談し、その際あわせて、同一の会社名が既に使われていないか、類似商号の確認を行っておくほうがスムーズです。（商号確認は法務局に端末が設置してあり、それを操作することで可能です。法務局の窓口で聞けば教えてくれます）

会社実印の発注

たとえば同一区内で同じ不動産会社が同じ会社名を使っているなど、後々問題が生じる可能性が高い場合は別の会社名を検討することになりますが、そうでなければこの段階で会社の実印（正確には、実印として使用するための印）を業者に発注して作成しておきます。

材質は様々ですが、あまり拘らないのであれば柘など比較的安価なものを選択する人が多いです。

定款の作成と認証

株式会社を設立する場合でも、合同会社を設立する場合でも、会社の根本規則である定款は作成しなければなりません。これに、基本事項として決めた会社名（商号）や事業の目的、事業年度や本店所在地などを記載していきます。

株式会社を選択したときは、作成した定款を公証役場で認証してもらいます。この際、定款認証の手数料が5万円程度、定款への印紙代が４万円程度かかります。また、予め取得した個人の印鑑証明書などは、ここで１枚使用することになります。

認証してもらう公証役場は、基本的には東京都内に本店を設置して設立するなら都内いずれかの公証役場となりますが、念のため、予め電話で本店所在地を伝えて認証可能か確認しておきましょう。

定款認証に必要となるもの

公証役場での定款認証は、通常、以下のようなものを持参することになります。状況により異なる部分もありますので、正確な内容や金額については、事前の公証役場との相談・打ち合わせでご確認ください。

• 定款
• 発起人（株式会社の場合は株主として出資する人）の印鑑証明書
• 定款に貼付するための収入印紙４万円（貼らずに持参したほうが無難です）
• 定款認証の手数料（52,000円程度）
• 発起人の実印
• 発起人の本人確認書類（運転免許証原本など）

合同会社を設立する際は、このような定款認証の手続きが必要ありません。（ただし、定款への印紙貼付は必要です）

資本金の払い込み

登記に必要な書類の中には、払込証明書というものがあります。これは会社の資本金がしっかり準備されたかを確認するための書類ですので、代表取締役等の銀行口座に出資金を振り込み、通帳コピーを取るなどして書類を作成します。

また、役員への就任承諾書や本店所在場所の決定書、会社の実印を登録するための印鑑届出書なども、あわせて作成することになります。

法務局への設立登記

設立に必要な書類が揃ったら、法務局へ設立登記の申請を行います。この申請が受理された日が、後日、登記事項証明書の会社設立日として記載されますので、記念日や大安に合わせたいなど希望がある場合は、申請をその日に合わせることになります。

設立登記の申請が問題なく受理されたら、あとは法務局の審査期間となります。通常、数日から２週間程度で登記事項証明書（登記簿謄本）や会社の印鑑証明書が取得できるようになります。

設立登記に必要な書類

法務局に申請するのに必要となる書類は、通常、以下のような内容となります。設立する会社の内容によっても異なりますので、事前の法務局相談・打ち合わせの際などに十分ご確認ください。

• 登記申請書
• 取締役等の就任承諾書
• 取締役等の印鑑証明書
• 出資の払込を証する書面（払込証明書）
• 印鑑届書
• 印鑑カード交付申請書

会社の設立完了と宅建業免許の申請

これらの書類が取得できるようになった段階で、銀行口座の開設や税務署への法人設立届提出など、会社としての実質的な活動がスタートです。ただし、不動産業の場合はこの段階で不動産の取引を行うことができません。取得可能になった登記事項証明書などを含めて、行政庁に宅建業免許の申請を行い、免許証を得てから不動産業の営業が開始できるようになります。

不動産会社を設立して事業を開始するまでには、このように会社設立手続きだけでなく、その後の宅建業免許申請の手続きも求められることから、すべての手続きをあわせると２ヶ月から３ヶ月程度を要することになります。